Constituée en 1919, la Société Nationale des Habitations à Bon Marché (SNHBM) exerce une activité de promoteur social, spécialisée dans la conception et la construction de maisons unifamiliales et d’immeubles à appartements. Entretien avec Guy Entringer, le directeur de la SNHBM, qui nous parle de la crise du logement au Luxembourg.

SHBM - Projet Sandweiler

Quelles sont vos missions?

En tant que promoteur public, la SNHBM a pour mission de créer des logements dits “abordables”, destinés à l’accession à la propriété ou à la location. Elle intervient comme bailleur social dans l’attribution de ces logements. Actuellement, nous gèrons 427 logements locatifs. On progresse, au fil des années. Les logements sont majoritairement planifiés par des architectes et ingénieurs internes à la SNHBM. Ces derniers suivent le projet de A à Z, ensemble avec les coordinateurs de chantiers qui sont présents en permanence sur site afin d’assurer au mieux la qualité de l’exécution des travaux. Notre objectif est notamment d’offrir un rapport qualité-prix attrayant et abordable à nos clients. Nous exerçons ces activités en tant que maître d’ouvrage pour nos propres besoins et construisons également des logements pour le compte de communes à travers tout le pays.

Qu’entendez vous par “maison abordable”?

Cela signifie qu’on construit des logements qui sont d’une bonne qualité et qu’on vend ensuite la maison au prix de revient. Ce ne sont pas des grandes habitations, mais ce ne sont pas non plus des petites. Jardin, 4 chambres à coucher, salle de bain, tout le monde ne peut en dire autant dans ce pays. Si nous parvenons à vendre ces biens à un prix abordable, c’est notamment grâce à différents facteurs. Il y a ce qu’on appelle le droit d’emphytéose. C’est un contrat de location de longue durée, pour 99 ans. Cela concerne uniquement le terrain. Le logement est vendu en pleine propriété. L’acquéreur achète donc la maison ou l’appartement, mais non le terrain. Le loyer dudit terrain est à payer une fois par an.

Que se passe-t-il en cas de revente du bien immobilier?

Si l’acquéreur souhaite revendre le logement, la SNHBM a le droit d’exercer son droit de préemption en fonction de la durée de ce droit. Exemple: vous achetez un bien à Contern en 2022 et pensez le revendre par la suite. Pendant 99 ans, vous pouvez bien entendu revendre votre bien, mais vous serez obligé de le revendre à la SNHBM. L’acheteur gagne peut-être moins que sur le marché privé, mais ne perd pas non plus dans cette opération.

Que pouvez-vous encore nous dire sur les logements en question?

Ils sont vendus dans un stade de finition complète (sauf peinture intérieure et cuisine). Sont inclus dans notre prix de vente: l’infrastructure générale et particulière. Les raccordements aux réseaux de canalisation et de distribution d’eau, de gaz, d’électricité et télévision, les frais de construction et les aménagements extérieurs.

Comment se passe la sélection des candidats acquéreurs?

Ceux-ci doivent répondre à des critères tels que; au moins 60% des acquéreurs doivent obtenir une prime de construction de l’État, avoir un plafond de revenus de la SNHBM qui doit être respecté, ne pas être propriétaire au Luxembourg et/ou à l’étranger (ou s’engager à vendre son bien actuel au plus tard 3 mois après la remise des clés). Et bien d’autres conditions avant d’arriver à devenir propriétaire.

Guy Entringer - directeur de la SNHBM

Quelle est votre opinion sur la problématique du logement au GDL?

La situation est très tendue. La demande en logement est élevée, mais le marché ne suit pas. Il faut trouver des solutions pour ralentir cette tendance. Par exemple, je suis d’avis de diminuer la demande. Comment? L’Etat devrait agir davantage. Sur le plan fiscal, jouer sur l'amortissement accéléré. Le taux d'amortissement accéléré pour les immeubles neufs acquis après le 1er janvier 2021 et affectés au logement locatif a déjà été ramené de 6 à 5%, et la période d'application de ce taux a été réduite d'un an, passant de 6 à 5 ans. Selon moi, ce n’est pas suffisant. Il faudrait plus de courage de la part des politiques et le mettre à 0.

Combien de terrains avez-vous à disposition?

La SNHBM dispose aujourd’hui de terrains pour construire environ 3000 logements. Si c’est suffisant? Ça dépend! Aujourd’hui, nous construisons environ 300 logements par an. Il nous reste donc du foncier pour environ dix ans encore. Mais imaginons que l’offre augmente à 400. Dans ce cas, on serait en situation difficile d’ici 7 ans. Avant d’augmenter nos capacités, il faut refaire le plein de terrains. Sinon, on se retrouvera bientôt à sec. Il faut que les communes et l’Etat nous ouvrent la voie.

On parle d’inflation de l’immobilier. Concrètement, cela signifie quoi pour la SNHBM?

Nos prix ont augmenté, surtout ces deux dernières années. Pourquoi? Car les coûts des matériaux ont explosé. C’est difficile pour tout le monde. On voit une augmentation des prix qui est proche de 15%. Les détenteurs de terrain et les constructeurs privés sont finalement les grands gagnants de cette crise. Eux, ils vendent leur terrain aux prix actuels et augmentent ainsi davantage leur marge.

Dans quelle commune avez-vous de grands projets?

Il manque des logements partout. Actuellement, nous construisons à Elmen (Kehlen), Luxembourg ville, Contern, Hesperange ou encore Sanem. Et à Bonnevoie, des travaux vont bientôt débuter d’ici fin d’année. Là-bas, ce sont environ 500 logements qui seront proposés aux acquéreurs.

Certains propriétaires estiment que vendre leur bien à la SNHBM n’est pas toujours une bonne chose. En ce sens, vous aviez même dit, lors d’un entretien avec nos confrères du Land: “Si vous pouvez acheter sur le marché privé, je vous conseille de le faire.”. Pouvez-vous expliquer vos propos?

Notre modèle n’est pas parfait, mais c’est toujours mieux que de rester locataire et de jeter chaque mois de l’argent par les fenêtres, tout en risquant de vous faire augmenter le loyer, voire vous mettre à la porte. On propose une solution intermédiaire: vous achetez un logement plus abordable, vous remboursez un prêt sur vingt ou trente ans, et vous serez tranquille pour le reste. Alors je concède qu’on ne profite pas de la hausse des prix comme sur le marché privé, mais au moins, on ne perd rien au moment de la revente. Bref, c’est mieux que la location, mais peut-être moins intéressant que le marché privé.